ค่าโอนและภาษีตอนซื้อขายที่ดิน คิดอย่างไร ใครจ่ายอะไร

ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดินไม่ใช่ก้อนเดียว แต่เป็นสี่รายการที่คิดจากฐานต่างกัน และบางรายการขึ้นกับว่าผู้ขายถือครองมานานเท่าไหร่ ผู้ซื้อที่ไม่ได้เตรียมตัวมักเจอตัวเลขที่ต่างจากที่คิดไว้มาก

1. ค่าธรรมเนียมการโอน — 2%

คิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งเป็นข้อดีสำหรับรายการนี้

ตามธรรมเนียมแบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ และควรระบุให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ — 3.3%

คิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ว่าอันไหนสูงกว่า

เก็บเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี ถ้าถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้น แล้วไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน

นี่คือรายการที่ทำให้ค่าใช้จ่ายวันโอนต่างกันมากที่สุดระหว่างดีลสองรายการที่ราคาเท่ากัน

3. อากรแสตมป์ — 0.5%

เสียเฉพาะกรณีที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียซ้อนกันทั้งสองรายการ

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ซับซ้อนที่สุด คิดแบบขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคำนวณเป็นรายปี

ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะคิดคงที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันไหนสูงกว่า ซึ่งง่ายกว่ามาก

ตัวอย่างการแบ่ง

ธรรมเนียมที่พบบ่อยที่สุดคือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% แบ่งคนละครึ่ง ส่วนภาษีที่เหลือผู้ขายรับผิดชอบ เพราะภาษีเหล่านั้นเกิดจากกำไรของผู้ขาย ไม่ใช่ของผู้ซื้อ

แต่ในตลาดที่ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองน้อย ผู้ขายอาจขอให้แบ่งครึ่งทั้งหมด หรือให้ผู้ซื้อรับทั้งหมด ซึ่งอาจเพิ่มต้นทุนได้หลายเปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ

สิ่งที่ควรทำก่อนเซ็นสัญญา

ขอราคาประเมินจากสำนักงานที่ดินก่อน แล้วคำนวณตัวเลขจริงออกมา ไม่ใช่ประมาณเอา

จากนั้นเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าใครจ่ายอะไร คำว่า "ค่าใช้จ่ายวันโอนแบ่งกันตามธรรมเนียม" เป็นประโยคที่ตีความได้หลายทาง และมักกลายเป็นข้อพิพาทในวันโอนจริง