ราคาประเมินกับราคาตลาด ต่างกันอย่างไร และใช้ตัวไหนตอนไหน

ที่ดินแปลงเดียวกันมีตัวเลขราคาอย่างน้อยสองตัวที่ต่างกันได้มาก และทั้งสองตัวใช้คนละงาน

ราคาประเมินของกรมที่ดิน

กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นรอบ โดยแบ่งตามทำเลและถนน ราคานี้ใช้สำหรับ

• คำนวณค่าธรรมเนียมการโอน 2%
• คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์
• คำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
• คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด บางทำเลต่ำกว่ามาก ซึ่งเป็นผลดีกับผู้เสียภาษี เพราะฐานคำนวณต่ำลง

ราคาตลาด

คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันจริง ขึ้นกับอุปสงค์ อุปทาน ทำเล สภาพแปลง และความเร่งรีบของทั้งสองฝ่าย

ราคาตลาดไม่มีใครประกาศ ต้องประเมินจากการเปรียบเทียบกับรายการที่ขายได้จริงในบริเวณเดียวกัน

ทำไมสองตัวเลขนี้ถึงห่างกัน

ราคาประเมินปรับรอบละหลายปี จึงตามราคาตลาดไม่ทันในทำเลที่ราคาขยับเร็ว

นอกจากนี้ราคาประเมินคิดเป็นโซนตามแนวถนน ไม่ได้แยกรายแปลง ที่ดินติดแม่น้ำกับที่ดินในซอยเดียวกันที่ไม่ติดน้ำ อาจได้ราคาประเมินเท่ากัน ทั้งที่ราคาตลาดต่างกันหลายเท่า

นี่คือเหตุผลที่ที่ดินริมน้ำมักมีช่องว่างระหว่างสองราคานี้กว้างกว่าที่ดินทั่วไป

ใช้ตัวไหนตอนไหน

ตอนคำนวณค่าโอนและภาษี ใช้ราคาประเมิน ขอได้ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ใช้เวลาไม่นาน

ตอนตัดสินใจว่าราคาที่เสนอมาสมเหตุสมผลไหม ใช้ราคาตลาด โดยเทียบกับทรัพย์ที่ใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกัน

ตอนขอสินเชื่อ ธนาคารใช้ราคาประเมินของธนาคารเอง ซึ่งเป็นตัวที่สาม มักอยู่ระหว่างสองตัวข้างต้น และกำหนดวงเงินกู้จริง

ข้อควรระวัง

การแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความจริงเพื่อลดภาษี เป็นสิ่งที่ทำกันอยู่แต่มีความเสี่ยง

ถ้าเกิดข้อพิพาทภายหลัง ราคาในสัญญาคือราคาที่ศาลใช้ และผู้ซื้อที่จ่ายจริงมากกว่าที่แจ้งไว้ อาจพิสูจน์ส่วนต่างไม่ได้

นอกจากนี้ราคาที่แจ้งไว้ต่ำยังกระทบตอนขายต่อ เพราะกำไรที่คำนวณได้จะสูงขึ้น ทำให้เสียภาษีมากขึ้นในรอบถัดไป

วิธีประเมินราคาตลาดเบื้องต้น

ดูรายการที่ประกาศขายในบริเวณเดียวกัน แล้วปรับตามความต่างของขนาด หน้ากว้าง ทางเข้าออก และสภาพแปลง

จำไว้ว่าราคาประกาศไม่ใช่ราคาขายจริง ส่วนต่างระหว่างสองอย่างนี้ในตลาดไทยมักอยู่ในช่วงที่ต่อรองกันได้จริง และขึ้นกับว่าผู้ขายเร่งขายแค่ไหน