ชาวต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ริมน้ำในไทย ทำอะไรได้บ้าง

คำถามนี้มาถึงเราเกือบทุกสัปดาห์ คำตอบสั้น ๆ คือ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ รวมถึงที่ดินริมน้ำ แต่คำตอบสั้น ๆ นั้นไม่ได้แปลว่าไม่มีทางเลือก

ทางที่หนึ่ง ห้องชุดในอาคารชุดจดทะเบียน

นี่คือทางที่ตรงไปตรงมาที่สุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เต็มรูปแบบในชื่อตัวเอง โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือรวมกันในอาคารนั้นต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด

สิ่งที่ต้องตรวจ

• อาคารนั้นจดทะเบียนเป็น อาคารชุด จริงหรือไม่ อพาร์ตเมนต์ให้เช่าไม่ใช่อาคารชุด และขายเป็นห้อง ๆ ไม่ได้
• โควตาต่างชาติของอาคารเหลืออยู่เท่าไร ขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด
• เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ และต้องได้ แบบ ธ.ต.3 (FET) จากธนาคาร ซึ่งจำเป็นตอนจดทะเบียนโอน และจำเป็นอีกครั้งตอนจะโอนเงินกลับออกไปหลังขาย

สำหรับทรัพย์ริมน้ำ นี่หมายความว่าคอนโดวิวแม่น้ำเป็นทางเลือกที่สะอาดที่สุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

ทางที่สอง เช่าระยะยาว

ที่ดินและบ้านเช่าได้ และจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินได้สูงสุดคราวละ 30 ปี

ข้อเท็จจริงที่ควรรู้ตามตรง

• สัญญาที่เขียนว่า "30 ปี ต่อได้อีก 30 ปี" เป็นเรื่องปกติ แต่สิทธิต่ออายุนั้นเป็นเพียงข้อผูกพันตามสัญญากับเจ้าของคนปัจจุบัน ไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้กับที่ดิน การบังคับให้ต่ออายุจริงเป็นเรื่องที่ยุ่งยากกว่าที่โบรชัวร์บอก
• การเช่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าเกินสามปีแล้วไม่จดทะเบียน จะบังคับได้เพียงสามปี
• สิ่งปลูกสร้างเป็นคนละเรื่องกับที่ดิน ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินที่เช่าได้ โดยแยกกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน

ทางที่สาม บริษัทไทย และเหตุผลที่ต้องระวัง

รูปแบบที่ได้ยินบ่อยคือตั้งบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยข้างมากเพื่อถือที่ดิน ในทางกฎหมายบริษัทไทยถือที่ดินได้จริง

ปัญหาอยู่ที่การใช้ผู้ถือหุ้นไทยที่เป็นเพียงตัวแทนถือหุ้นแทนโดยไม่ได้ลงทุนจริง ซึ่งผิดกฎหมายและถูกตรวจสอบเข้มขึ้นมาก บริษัทที่ตั้งขึ้นเพื่อถือบ้านหลังเดียวโดยไม่มีธุรกิจจริงคือสิ่งที่เจ้าหน้าที่มองหา หากคุณกำลังพิจารณาทางนี้ ให้ปรึกษาทนายความไทยที่ไม่ได้เป็นคนเดียวกับที่ผู้ขายแนะนำ

แล้วอะไรที่ไม่ควรทำ

• อย่าให้ที่ดินอยู่ในชื่อคู่สมรสหรือเพื่อนชาวไทยโดยหวังว่าจะไม่มีปัญหา ในทางกฎหมายที่ดินเป็นของคนที่มีชื่อในโฉนด และเรื่องนี้จบไม่สวยบ่อยกว่าที่คิด
• อย่าจ่ายมัดจำก่อนจะเห็นเอกสารสิทธิ์ตัวจริงและตรวจที่สำนักงานที่ดินแล้ว
• อย่าใช้ทนายความที่ผู้ขายจัดหาให้เป็นคนเดียวที่ดูสัญญาให้คุณ

สรุป

ถ้าต้องการวิวแม่น้ำและความเรียบง่าย ซื้อห้องชุดในอาคารชุดจดทะเบียน ถ้าต้องการบ้านและที่ดินริมน้ำจริง ๆ การเช่าระยะยาวที่จดทะเบียนถูกต้องคือทางที่ตรงที่สุด และควรเข้าไปด้วยความเข้าใจว่าสามสิบปีคือสามสิบปี

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎหมายและแนวปฏิบัติเปลี่ยนแปลงได้ ควรปรึกษาทนายความไทยที่เป็นอิสระก่อนตัดสินใจ