โควตาต่างชาติ 49% ในคอนโด ทำงานอย่างไร และต้องเตรียมอะไร

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ แต่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เต็มรูปแบบในชื่อตัวเอง นี่คือความต่างที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

เพดาน 49%

พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดว่า พื้นที่ห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร

นับจากพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง และนับทั้งอาคาร ไม่ใช่ทั้งโครงการ

ถ้าโควตาเต็มแล้ว ห้องนั้นขายให้ชาวต่างชาติในชื่อตัวเองไม่ได้ ต้องรอจนมีชาวต่างชาติรายอื่นขายออกไป

ตรวจโควตาก่อนวางมัดจำ

นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติได้ ขอเอกสารนี้ก่อนวางเงินจอง ไม่ใช่หลังจากนั้น

ห้องสวยในราคาดีที่ขายไม่ได้เพราะโควตาเต็ม เป็นสถานการณ์ที่เจอบ่อยกว่าที่คิด และมักรู้ตอนใกล้วันโอนแล้ว

เอกสาร ธ.ต.3 (Foreign Exchange Transaction Form)

นี่คือส่วนที่ผู้ซื้อต่างชาติพลาดบ่อยที่สุด

เงินที่ใช้ซื้อห้องชุดต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ แล้วแลกเป็นบาทในประเทศไทย ธนาคารผู้รับจะออกเอกสาร ธ.ต.3 ให้ ซึ่งสำนักงานที่ดินต้องใช้ในวันโอน

ข้อกำหนดที่คนมองข้าม:

• ต้องโอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ถ้าแลกเป็นบาทก่อนโอนเข้ามา จะไม่ได้ ธ.ต.3
• ชื่อผู้โอนควรเป็นชื่อผู้ซื้อ ถ้าโอนจากบัญชีคนอื่น ต้องอธิบายและอาจมีปัญหา
• ระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดว่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
• ยอดโอนต้องไม่น้อยกว่าราคาห้อง

ถ้าโอนเงินผิดวิธี การแก้ไขทำได้ยากและอาจต้องโอนกลับออกไปแล้วโอนเข้ามาใหม่

แล้วที่ดินและบ้านล่ะ

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ ทางเลือกที่ใช้กันคือ

• เช่าระยะยาว 30 ปี จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ต่ออายุได้แต่การต่อไม่ผูกพันโดยอัตโนมัติ
• ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของตัวบ้านได้ โดยเช่าที่ดินที่บ้านตั้งอยู่
• สิทธิเก็บกิน (usufruct) สิทธิใช้ประโยชน์ตลอดชีวิต จดทะเบียนได้

โครงสร้างที่ให้บริษัทไทยถือที่ดินโดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นจริง เป็นเรื่องที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบ และมีความเสี่ยงทางกฎหมายที่ควรปรึกษาทนายก่อนตัดสินใจ

สรุป

คอนโดคือทางที่ตรงที่สุด ตรวจโควตาก่อนวางเงิน และจัดการเรื่องโอนเงินให้ถูกวิธีตั้งแต่ครั้งแรก สองเรื่องนี้คือสิ่งที่ทำให้ดีลล่มบ่อยที่สุด