ประเมินความเสี่ยงน้ำท่วมของที่ดินริมน้ำ ดูอะไรบ้าง

ที่ดินริมน้ำในไทยไม่มีแปลงไหนที่ปลอดความเสี่ยงน้ำโดยสิ้นเชิง คำถามที่ถูกต้องจึงไม่ใช่ "ท่วมไหม" แต่คือ "ท่วมบ่อยแค่ไหน สูงเท่าไหร่ และแก้ด้วยอะไรได้บ้าง"

ไปดูในฤดูฝน

ข้อแรกและสำคัญที่สุด ที่ดินริมน้ำในเดือนมีนาคมกับเดือนตุลาคมเป็นคนละแปลงกัน

ถ้าดูได้ครั้งเดียว ให้เลือกช่วงปลายฤดูฝน — กันยายนถึงพฤศจิกายนสำหรับภาคกลาง เพราะเป็นช่วงที่ระดับน้ำสูงที่สุดในรอบปี

ถามเพื่อนบ้าน ไม่ใช่ผู้ขาย

บ้านข้างเคียงที่อยู่มานานคือแหล่งข้อมูลที่ตรงที่สุด ถามว่าน้ำเคยขึ้นถึงไหน ปีไหนหนักสุด และขึ้นนานกี่วัน

คำถามที่ได้คำตอบดีคือ "ปี 2554 น้ำถึงตรงไหนของบ้าน" เพราะเป็นปีอ้างอิงที่ทุกคนจำได้

ดูร่องรอยบนสิ่งปลูกสร้าง

คราบน้ำบนกำแพง รั้ว และเสาบ้านเดิม บอกระดับน้ำสูงสุดได้แม่นกว่าคำบอกเล่า สังเกตแนวสีที่เปลี่ยนบนผนังปูน และระดับที่ต้นไม้เริ่มมีรากอากาศ

ระดับดินเทียบกับถนน

วัดว่าที่ดินสูงหรือต่ำกว่าถนนหน้าแปลงเท่าไหร่ ถ้าต่ำกว่า จะต้องถมดินซึ่งเป็นต้นทุนที่คิดเป็นเงินได้ และต้องคิดรวมในราคาที่เสนอ

ค่าถมดินขึ้นกับระยะทางขนส่งดินและปริมาณ ควรขอใบเสนอราคาจริงก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ประมาณเอา

เขื่อนกันตลิ่งและการกัดเซาะ

ที่ดินติดแม่น้ำที่มีกระแสน้ำแรง ตลิ่งจะถูกกัดเซาะทีละน้อยทุกปี ดูว่ามีเขื่อนกันตลิ่งหรือไม่ สภาพเป็นอย่างไร และใครรับผิดชอบค่าบำรุงรักษา

การสร้างเขื่อนกันตลิ่งใหม่มีต้นทุนสูงและอาจต้องขออนุญาต

ตรวจแนวเขตทางน้ำ

ที่ดินริมน้ำมีเรื่องที่ที่ดินทั่วไปไม่มี — ขอบเขตด้านติดน้ำเคลื่อนได้ ทั้งจากการกัดเซาะและการทับถม

สำนักงานที่ดินมีข้อมูลแนวเขตล่าสุด ควรตรวจว่าเนื้อที่ในโฉนดยังตรงกับสภาพจริงหรือไม่ ถ้าต่างกันมาก อาจต้องรังวัดใหม่

นอกจากนี้ ที่ดินที่ติดแม่น้ำสาธารณะมักมีแนวที่ดินของรัฐคั่นอยู่ ซึ่งใช้ประโยชน์ได้แต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของเจ้าของแปลง

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนวางแผนก่อสร้าง

การสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำลำน้ำต้องขออนุญาตจากกรมเจ้าท่า ท่าเรือ สะพาน และศาลาริมน้ำอยู่ในข่ายนี้

สิ่งปลูกสร้างเดิมที่ไม่ได้ขออนุญาต อาจถูกสั่งรื้อถอนได้ ตรวจว่ามีใบอนุญาตหรือไม่ตั้งแต่ก่อนซื้อ

สรุป

น้ำท่วมไม่ใช่เหตุผลที่ต้องปฏิเสธที่ดินริมน้ำเสมอไป ที่ดินหลายแปลงท่วมปีละไม่กี่วันและแก้ได้ด้วยการยกระดับบ้าน สิ่งที่ผิดพลาดคือการซื้อโดยไม่รู้ว่าจะต้องรับมือกับอะไร แล้วมาพบภายหลังว่าต้นทุนที่แท้จริงสูงกว่าที่คิดไว้มาก