สร้างอะไรได้บ้างบนที่ดินริมน้ำ ระยะร่นและใบอนุญาตที่ต้องรู้
ที่ดินริมน้ำมีข้อจำกัดการก่อสร้างที่ที่ดินทั่วไปไม่มี ทั้งระยะร่นจากแนวน้ำ ใบอนุญาตกรมเจ้าท่า และผังเมือง บทความนี้รวมสิ่งที่ต้องตรวจก่อนออกแบบบ้าน
รายการตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน ทำเองได้ในสองวัน
การตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินส่วนใหญ่ทำเองได้ ไม่ต้องรอทนาย บทความนี้เรียงลำดับสิ่งที่ต้องตรวจ ตรวจที่ไหน และสัญญาณที่ควรถอย
การตรวจสอบก่อนซื้อที่ดินฟังดูเป็นงานของทนาย แต่ส่วนใหญ่เป็นงานที่เจ้าของเงินทำเองได้ และควรทำเองด้วย เพราะเป็นคนเดียวที่รับความเสี่ยงเต็มจำนวน
วันแรก — สำนักงานที่ดิน
นำสำเนาโฉนดไปตรวจที่สำนักงานที่ดินท้องที่ ขอดู
- ชื่อเจ้าของปัจจุบัน ตรงกับคนที่คุยด้วยหรือไม่ ถ้าไม่ตรง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
- ภาระผูกพันด้านหลังโฉนด จำนอง อายัด สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม ทั้งหมดจดไว้ที่นี่
- เนื้อที่และรูปแปลง ตรงกับที่ประกาศขายหรือไม่
- ราคาประเมิน ใช้คำนวณค่าโอนและภาษี
เอกสารที่เจ้าของถือมาให้ดูอาจเป็นฉบับเก่า การตรวจที่ต้นทางเป็นวิธีเดียวที่แน่ใจได้
วันแรก — ผังเมือง
ขอดูผังเมืองรวมที่สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือ อบต./เทศบาลท้องที่
สีผังเมืองกำหนดว่าสร้างอะไรได้ ที่ดินสีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม) สร้างอาคารพาณิชย์หรือโรงแรมไม่ได้ แม้จะมีโฉนดถูกต้องทุกอย่าง
ถ้าแผนคือซื้อมาทำรีสอร์ทหรือโฮมสเตย์ ต้องตรวจเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ
วันที่สอง — เดินดูที่จริง
ไปดูแปลงจริงพร้อมโฉนด ตรวจว่า
- หมุดเขตอยู่ครบ และตรงกับรูปแปลงในโฉนด
- ทางเข้าออก เป็นถนนสาธารณะหรือผ่านที่ดินคนอื่น ถ้าผ่านที่ดินคนอื่น ต้องมีภาระจำยอมจดทะเบียน ไม่ใช่แค่ "เจ้าของเดิมให้ผ่านมาตลอด"
- มีคนอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์อยู่หรือไม่ ผู้เช่า ผู้ครอบครอง หรือคนทำเกษตร ล้วนเป็นเรื่องที่ต้องเคลียร์ก่อนโอน
- สาธารณูปโภค ไฟฟ้าและน้ำประปาเข้าถึงหรือไม่ ระยะทางจากเสาไฟที่ใกล้ที่สุดเป็นต้นทุนจริง
สัญญาณที่ควรถอย
- ผู้ขายไม่ยอมให้ไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน
- เอกสารเป็น ส.ป.ก. ภ.บ.ท.5 หรือ ส.ค.1
- ราคาถูกกว่าตลาดมากโดยไม่มีเหตุผลที่อธิบายได้
- ไม่มีทางเข้าออกที่จดทะเบียน
- หมุดเขตหายหรือไม่ตรงกับโฉนด
- มีคนอยู่ในที่ดินและผู้ขายบอกว่า "เดี๋ยวให้ออก"
เมื่อไหร่ที่ควรจ้างทนาย
การตรวจข้างต้นทำเองได้ แต่ควรใช้ทนายเมื่อ
- มูลค่าสูงพอที่ค่าทนายจะเป็นสัดส่วนเล็กน้อยของความเสี่ยง
- โครงสร้างซับซ้อน เช่น ซื้อผ่านนิติบุคคล หรือผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
- มีภาระผูกพันที่ต้องปลดก่อนโอน
- ที่ดินมีประวัติข้อพิพาท
สิ่งที่ต้องอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ระบุให้ชัดว่าใครจ่ายค่าโอนและภาษีแต่ละรายการ กำหนดวันโอน เงื่อนไขการคืนมัดจำถ้าตรวจพบปัญหา และสภาพที่ดินที่ต้องส่งมอบ เช่น ต้องไม่มีผู้ครอบครองและไม่มีภาระผูกพัน
สัญญาที่เขียนไว้ไม่ชัดคือสิ่งที่กลายเป็นข้อพิพาทในวันโอน ซึ่งเป็นวันที่อำนาจต่อรองของผู้ซื้อน้อยที่สุด