ก่อนซื้อที่ดินริมน้ำ ต้องตรวจอะไรบ้าง

ที่ดินริมน้ำต่างจากที่ดินทั่วไปตรงที่ขอบเขตด้านหนึ่งเคลื่อนที่ได้ และสิ่งที่คุณจะสร้างได้ถูกจำกัดมากกว่าที่คนส่วนใหญ่คาด นี่คือสิ่งที่เราตรวจก่อนรับที่ดินแปลงหนึ่งเข้ามาลงประกาศ

เริ่มจากประเภทของเอกสารสิทธิ์

ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ทุกใบจะซื้อขายได้เท่ากัน

• โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) คือกรรมสิทธิ์เต็ม รังวัดแล้ว มีหมุดหลักเขตชัดเจน ซื้อขายและจำนองได้ตามปกติ นี่คือสิ่งที่คุณต้องการ
• น.ส. 3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่รังวัดด้วยภาพถ่ายทางอากาศ โอนได้แต่แนวเขตอาจคลาดเคลื่อน และควรออกโฉนดก่อนจะสบายใจกว่า
• น.ส. 3 แนวเขตไม่แน่นอนกว่านั้นอีก และการโอนต้องประกาศ 30 วัน
• ส.ป.ก. 4-01 เป็นที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม ซื้อขายไม่ได้ ถ้าใครเสนอขายที่แปลงที่ถือ ส.ป.ก. ให้เดินออกมา

ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์และไปตรวจที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง อย่าดูแค่รูปถ่ายที่ผู้ขายส่งมา

แนวเขตด้านที่ติดน้ำอยู่ตรงไหนจริง ๆ

คำถามที่สำคัญที่สุดของที่ดินริมน้ำ และเป็นคำถามที่คนถามน้อยที่สุด

แนวเขตในโฉนดถูกกำหนดไว้ ณ วันที่รังวัด แม่น้ำไม่ได้หยุดอยู่กับที่ ถ้าตลิ่งงอกออกไปตามธรรมชาติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 ระบุว่าที่งอกริมตลิ่งตกเป็นของเจ้าของที่ดินแปลงที่ติดกัน แต่ในทางปฏิบัติคุณยังต้องรังวัดและออกเอกสารเพิ่มเติม ที่งอกนั้นจึงจะอยู่ในโฉนดของคุณจริง ๆ

และถ้าเป็นการถมดินเอง จะไม่นับเป็นที่งอกตามธรรมชาติ

สิ่งที่ควรทำคือขอรังวัดสอบเขตใหม่ก่อนโอน และเทียบหมุดหลักเขตในที่ดินจริงกับรูปแผนที่ในโฉนด ถ้าหน้ากว้างที่ติดน้ำในโฉนดกับที่วัดได้จริงไม่ตรงกัน นั่นคือเรื่องที่ต้องคุยกันก่อน ไม่ใช่หลังโอน

การกัดเซาะและระดับน้ำ

ไปดูที่ดินสองครั้ง ครั้งหนึ่งช่วงหน้าแล้ง อีกครั้งช่วงปลายฤดูฝน ภาพจะต่างกันมาก

สิ่งที่ควรสังเกต

• ตลิ่งมีร่องรอยการกัดเซาะหรือไม่ รากไม้ที่โผล่ออกมาและดินที่พังลงเป็นสัญญาณชัด
• มีเขื่อนกันตลิ่งอยู่แล้วหรือไม่ ถ้ามี อยู่ในสภาพอย่างไร และใครเป็นคนสร้าง
• ถามเพื่อนบ้านว่าน้ำเคยขึ้นถึงไหน คนที่อยู่มานานสิบปีรู้ดีกว่าเอกสารทุกฉบับ
• ที่ดินสูงกว่าระดับน้ำสูงสุดเท่าไร ถ้าต้องถมเพิ่มหนึ่งเมตร นั่นคือต้นทุนที่ต้องคิดไว้ตั้งแต่ตอนต่อรองราคา

สิ่งที่สร้างได้ และสร้างไม่ได้

นี่คือจุดที่ผู้ซื้อจำนวนมากประหลาดใจ การมีที่ดินติดน้ำไม่ได้แปลว่าจะสร้างอะไรยื่นลงไปในน้ำก็ได้

• สิ่งปลูกสร้างที่ล่วงล้ำลำน้ำสาธารณะต้องได้รับอนุญาตจากกรมเจ้าท่า และไม่ได้อนุญาตกันง่าย ๆ
• ท่าเรือ สะพาน หรือศาลาที่ยื่นออกไปในน้ำ ถ้าไม่มีใบอนุญาตคือสิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมาย และอาจถูกสั่งรื้อ
• ถ้าที่ดินมีท่าน้ำอยู่แล้ว ให้ขอดูใบอนุญาต อย่าสันนิษฐานว่ามี
• ข้อบัญญัติท้องถิ่นเรื่องระยะร่นและความสูงอาคารในเขตริมน้ำเข้มกว่าพื้นที่ทั่วไปในหลายอำเภอ

ทางเข้าออก

ที่ดินริมน้ำหลายแปลงสวยมากและเข้าถึงยากมาก ตรวจว่าทางเข้าเป็นทางสาธารณะหรือเป็นทางผ่านที่ดินคนอื่น ถ้าเป็นอย่างหลัง ต้องมีภาระจำยอมจดทะเบียนไว้ในโฉนด ไม่ใช่แค่ข้อตกลงปากเปล่ากับเจ้าของที่ดินข้างเคียง เพราะเจ้าของคนถัดไปไม่ผูกพันกับคำพูดของคนก่อน

สรุป

ที่ดินริมน้ำแปลงที่ดีคือแปลงที่เอกสารสิทธิ์ชัดเจน แนวเขตด้านน้ำตรงกับความจริง ตลิ่งมั่นคง ทางเข้าออกจดทะเบียนแล้ว และคุณรู้ตั้งแต่ก่อนซื้อว่าจะสร้างอะไรได้บ้าง ถ้าห้าข้อนี้ครบ ราคาที่สูงกว่าตลาดสักหน่อยมักคุ้ม ถ้าขาดข้อใดข้อหนึ่ง ส่วนลดที่ได้มามักไม่คุ้มกับปัญหาที่ตามมา

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย กฎระเบียบแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่และเปลี่ยนแปลงได้ ควรปรึกษาทนายความและตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ