โฉนด น.ส.3ก. ส.ป.ก. ต่างกันอย่างไร และแบบไหนซื้อขายได้จริง

คนซื้อที่ดินครั้งแรกมักคิดว่า "มีเอกสาร" เท่ากับ "ซื้อได้" ซึ่งไม่จริง เอกสารสิทธิ์ที่ดินไทยมีหลายระดับ ตั้งแต่กรรมสิทธิ์เต็มไปจนถึงสิทธิทำกินที่ขายไม่ได้ตามกฎหมาย ความต่างนี้กำหนดทั้งราคา ความเสี่ยง และว่าธนาคารจะรับจำนองหรือไม่

โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.)

กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ รังวัดโดยกรมที่ดิน มีหมุดเขตชัดเจน ซื้อขาย จำนอง โอน และจดสิทธิเก็บกินได้ตามปกติ

นี่คือเอกสารที่ควรมองหา ที่ดินริมน้ำที่มีโฉนดขายต่อได้ง่ายกว่า และธนาคารรับเป็นหลักประกัน

น.ส.3ก.

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ รังวัดจากภาพถ่ายทางอากาศ ไม่ได้เดินรังวัดในพื้นที่จริง โอนได้ จำนองได้ แต่ขอบเขตมักคลาดเคลื่อนจากความจริง

ถ้าซื้อแปลง น.ส.3ก. ควรเผื่อเวลาและงบสำหรับการรังวัดเปลี่ยนเป็นโฉนด เพราะเนื้อที่จริงอาจน้อยกว่าที่ระบุไว้

น.ส.3 (ไม่มี ก.)

เก่ากว่าและหยาบกว่า น.ส.3ก. การโอนต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน และขอบเขตยิ่งไม่แน่นอน

ส.ป.ก. 4-01

สิทธิทำกินในที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม ขายไม่ได้ ตกทอดได้เฉพาะทางมรดกให้ทายาทที่ทำเกษตร และใช้ทำอย่างอื่นนอกจากเกษตรกรรมไม่ได้

ถ้ามีคนเสนอขายที่ดิน ส.ป.ก. ให้ นั่นคือข้อตกลงที่ศาลไม่บังคับให้ ไม่ว่าจะเซ็นสัญญากันไว้อย่างไร

ภ.บ.ท.5 และ ส.ค.1

ภ.บ.ท.5 คือใบเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ มันพิสูจน์ว่ามีคนจ่ายภาษีให้แปลงนั้น ไม่ได้พิสูจน์ว่าใครเป็นเจ้าของ

ส.ค.1 คือใบแจ้งการครอบครองที่ยื่นไว้ตั้งแต่ปี 2498 ปัจจุบันออกใหม่ไม่ได้แล้ว

ที่ดินสองประเภทนี้มักถูกเสนอขายในราคาถูกผิดปกติ ซึ่งสะท้อนความเสี่ยงจริง ไม่ใช่โอกาส

เทียบให้เห็นภาพ

• โฉนด (น.ส.4จ.) — ซื้อขายได้ จำนองได้ ขอบเขตแน่นอนสูง
• น.ส.3ก. — ซื้อขายได้ จำนองได้ ขอบเขตปานกลาง
• น.ส.3 — ซื้อขายได้แต่ต้องประกาศ 30 วัน ขอบเขตต่ำ
• ส.ป.ก. 4-01 — ซื้อขายไม่ได้เลย
• ภ.บ.ท.5 / ส.ค.1 — ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ความเสี่ยงสูงมาก

สิ่งที่ต้องทำเสมอ

ขอสำเนาเอกสารสิทธิ์แล้วไปตรวจที่สำนักงานที่ดินท้องที่ด้วยตัวเอง ด้านหลังโฉนดจะแสดงภาระผูกพันทั้งหมด ทั้งจำนอง อายัด สิทธิเก็บกิน และภาระจำยอม

เอกสารที่เจ้าของถือมาให้ดูอาจไม่ใช่ฉบับล่าสุด การไปตรวจเองใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมง และตอบคำถามที่สำคัญที่สุดว่าสิ่งที่กำลังจะซื้อมีอยู่จริงตามที่บอกหรือไม่