ซื้อที่ดินแล้วสร้างเอง กับซื้อบ้านสร้างเสร็จ อันไหนคุ้มกว่า

การเปรียบเทียบสองทางนี้มักทำผิดตั้งแต่ต้น เพราะเอาราคาที่ดินบวกค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรมาเทียบกับราคาบ้านสร้างเสร็จ แล้วสรุปว่าสร้างเองถูกกว่า ซึ่งละเลยต้นทุนหลายรายการ

ต้นทุนที่มักถูกลืมเมื่อสร้างเอง

ถมดินและปรับพื้นที่ — โดยเฉพาะที่ดินริมน้ำที่ต่ำกว่าถนน ต้นทุนขึ้นกับปริมาณดินและระยะขนส่ง ต้องขอใบเสนอราคาจริง

ระบบสาธารณูปโภค — ขยายเขตไฟฟ้าและน้ำประปาจากจุดที่ใกล้ที่สุด คิดเป็นระยะทาง ที่ดินที่ห่างจากแนวเสาไฟมากมีต้นทุนส่วนนี้สูง

ถนนเข้าที่ดิน — ถ้าทางเข้าเป็นดินลูกรัง การทำถนนคอนกรีตเป็นงานที่มีราคา

ค่าออกแบบและใบอนุญาต — ค่าสถาปนิก วิศวกร และค่าธรรมเนียมขออนุญาตก่อสร้าง

ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง — ถ้ากู้ ช่วงสร้างจ่ายดอกเบี้ยโดยยังไม่ได้อยู่

ที่พักระหว่างก่อสร้าง — ค่าเช่าที่อยู่ปัจจุบันต่ออีก 12-18 เดือน

ส่วนเกินงบ — งานก่อสร้างบ้านที่จบตรงงบพอดีเป็นข้อยกเว้น ไม่ใช่เรื่องปกติ

ข้อดีของการสร้างเอง

ได้บ้านที่ตรงกับการใช้งานจริง โดยเฉพาะบนที่ดินริมน้ำที่การวางผังให้หันหน้าออกน้ำถูกทิศ มีผลต่อคุณภาพการอยู่อาศัยมาก

ควบคุมคุณภาพวัสดุ — เห็นทุกขั้นตอนตั้งแต่ฐานราก ซึ่งเป็นส่วนที่ตรวจไม่ได้ในบ้านสร้างเสร็จ

ทยอยจ่ายตามงวดงาน ช่วยเรื่องกระแสเงินสดเมื่อเทียบกับการจ่ายก้อนเดียว

ข้อดีของการซื้อบ้านสร้างเสร็จ

รู้ราคาที่แน่นอน ไม่มีส่วนเกินงบ

เข้าอยู่ได้ทันที ไม่มีต้นทุนที่พักระหว่างรอ

เห็นของจริงก่อนตัดสินใจ ทั้งแสงแดด ทิศทางลม เสียงรบกวน และสภาพจริงในฤดูฝน

ขอสินเชื่อง่ายกว่า สินเชื่อบ้านสร้างเสร็จมีเงื่อนไขตรงไปตรงมากว่าสินเชื่อปลูกสร้าง

กรณีที่การสร้างเองมักคุ้มกว่า

• ที่ดินอยู่ในทำเลที่ไม่มีบ้านพร้อมอยู่ให้เลือก ซึ่งพบบ่อยในที่ดินริมน้ำนอกเมือง
• ต้องการบ้านที่มีลักษณะเฉพาะซึ่งหาซื้อไม่ได้
• มีเวลาและยอมรับความไม่แน่นอนได้
• มีผู้รับเหมาที่เคยทำงานด้วยและไว้ใจได้

กรณีที่การซื้อบ้านสร้างเสร็จมักคุ้มกว่า

• มีกรอบเวลาชัดเจน
• งบจำกัดและรับความเสี่ยงเรื่องงบบานปลายไม่ได้
• ไม่มีเวลาคุมงานก่อสร้าง
• บ้านที่มีอยู่ในตลาดตรงกับความต้องการอยู่แล้ว

วิธีเปรียบเทียบให้ถูก

ทำตัวเลขสองชุดให้ครบทุกรายการ รวมค่าโอน ภาษี ดอกเบี้ย และที่พักระหว่างก่อสร้าง แล้วเทียบที่ ต้นทุนรวมเมื่อเข้าอยู่ได้ ไม่ใช่ราคาป้าย

และเผื่อส่วนเกินงบก่อสร้างไว้ในแผนตั้งแต่ต้น การวางแผนโดยสมมติว่าจะจบตรงงบพอดี คือสมมติฐานที่มักไม่เป็นจริง