ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี คิดอย่างไร และที่ดินเปล่าเสียเท่าไหร่

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เปลี่ยนวิธีคิดภาษีที่ดินรายปีของไทย โดยคิดตามการใช้ประโยชน์ ไม่ใช่ตามราคาเพียงอย่างเดียว ซึ่งกระทบคนที่ซื้อที่ดินเก็บไว้โดยตรง

สี่ประเภทการใช้ประโยชน์

เกษตรกรรม — อัตราต่ำที่สุด บุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นสำหรับมูลค่าส่วนแรก

ที่อยู่อาศัย — อัตราต่ำ บ้านหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านได้รับยกเว้นมูลค่าส่วนแรกจำนวนมาก

อื่นๆ (พาณิชยกรรม) — อัตราสูงกว่าสองประเภทแรกหลายเท่า

ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ — อัตราสูงสุด และเพิ่มขึ้นทุกสามปีที่ปล่อยว่างต่อเนื่อง จนถึงเพดานที่กฎหมายกำหนด

ข้อที่กระทบนักลงทุนที่ดินมากที่สุด

การซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้รอราคาขึ้น มีต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้นตามเวลา ไม่ใช่คงที่

เจ้าของที่ดินจำนวนมากจึงปลูกกล้วย มะนาว หรือมะพร้าวบนที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ เพื่อให้เข้าข่ายการใช้ประโยชน์เกษตรกรรมซึ่งเสียภาษีต่ำกว่ามาก

วิธีนี้ถูกกฎหมาย แต่มีเงื่อนไขเรื่องจำนวนต้นต่อไร่ตามชนิดพืชที่กระทรวงเกษตรกำหนด การปลูกไม่ครบเกณฑ์อาจไม่ได้รับการรับรอง

ใครเป็นคนเก็บ

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น — อบต. หรือเทศบาล ที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่ใช่กรมสรรพากร

ท้องถิ่นจะส่งใบประเมินมาให้ และมีกำหนดชำระประจำปี การชำระล่าช้ามีเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

สิ่งที่ผู้ซื้อควรถามก่อนโอน

มีภาษีค้างชำระหรือไม่ ภาษีที่ค้างติดไปกับที่ดิน ไม่ใช่ติดตัวเจ้าของเดิม ผู้ซื้อที่ไม่ตรวจอาจรับภาระนั้นมาด้วย

ขอใบเสร็จภาษีปีล่าสุดจากผู้ขาย และตรวจกับท้องถิ่นว่าไม่มียอดค้าง

ที่ดินถูกจัดเป็นประเภทไหน ถ้าปัจจุบันจัดเป็นเกษตรกรรมเพราะเจ้าของเดิมปลูกพืชไว้ แต่ผู้ซื้อตั้งใจจะทิ้งว่าง ภาษีที่ต้องจ่ายจะเปลี่ยนไปคนละอัตรา

วางแผนต้นทุนการถือครอง

ถ้าซื้อที่ดินไว้เพื่อสร้างในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ควรคำนวณภาษีรายปีตลอดช่วงที่ถือครองไว้ในแผนการเงินตั้งแต่ต้น

สำหรับที่ดินมูลค่าสูง อัตราที่ดินว่างเปล่าสะสมหลายปีเป็นเงินก้อนที่ไม่เล็ก และเป็นเหตุผลที่เจ้าของบางรายตัดสินใจขายเร็วกว่าที่ตั้งใจไว้แต่แรก